下半年成都楼市咋个变 扑朔迷离六大悬疑待解

今年1-5月，成都楼市供应明显好转，总体销售持续增长。购房者逐渐走出观望，恢复了信心；开发商加快步伐推广开盘；土地拍卖不断创出新高；南延线、温江、双流、牧马山等板块开始新一轮的攀升……

然而，下半年成都楼市又变得扑朔迷离……

悬疑1 商品房大肆放量？

早在年初，业内便达成共识：2006年成都楼市供应空前充足。首先，是2005年1500万平方米新开发面积将成为2006年的销售主力；其次，根据土地放量估量，2006年的开发面积还将至少增加30%。据不完全统计，包括远郊在内，成都2006年供应量将达2000万平方米，住宅供应量将超过600万平方米。五城区增长量约是去年的1.5倍。

现在看来，1-5月商品房的竣工面积虽然增幅达123.7%，但249.63万平方米的供应量离年初的预测相去甚远。1-5月商品房的施工面积达到了3247.91万平方米，其中住宅为2617.66万平方米，按正常周期，其中会有很多项目将在下半年投放市场，楼市也将迎来一场大规模的放量。

然而，“国六条”影响之下，众多开发商开始驻足观望，放量能否真正实现，成了购房者心中最大的疑问。

悬疑2 90平方米＋70%如何执行？

由于建设部正在制订“九部委新政”的实施细则，“90平方米套型面积”和“70%比例”都尚未定论，因此，目前购房者和业内普遍关注“90平方米套型面积”是否等同于 “90平方米建筑面积”，“90平方米占70%比例”究竟是指单个项目，还是城市建设总量。如果单个项目90平方米以下户型要占70%以上比例，开发商会不会挖空心思对住宅项目建筑面积进行变通？这些都将成为下半年楼市最大的问号。

悬疑3 郊区楼市陷入尴尬？

目前，成都郊区的房产开发大多以低密度的花园洋房、叠拼别墅、联排别墅、独栋别墅等产品形式推出，户型面积远远超出100平方米。而选择在近郊购买住宅的消费群大多为中高收入者，一般在城区已有住房，为改善居住条件在近郊二次置业。

中大户型聚集的区县楼盘成为“90平方米大限”调控的重点。执行90平方米以下套型占70%的政策后，郊区在户型上的优势将不复存在，而郊区房产本身的投资性也会大打折扣。“九部委新政”一出，就有业内专家预测，下半年开始，相当一部分开发商将对郊区县项目进行调整观望，暂停开发或投资；区县楼盘的投资额将减少，发展势头也会减缓。下半年，郊区有地的开发商如何突围？郊区楼市会不会就此沉寂？

悬疑4 别墅、大户型涨价？

“国六条”出台，成都楼市的别墅、大户型价格比较平稳，并未立即受到政策影响而波动。但“国六条”再次重申暂停别墅项目用地审批，土地已审批但未获得开工许可的别墅项目也被叫停。业内由此预测，别墅将乘新政东风，因稀缺而价格飙升。

此外，花园洋房、叠拼别墅、联排别墅、独栋别墅这些产品因其产品形式决定了户型普遍集中在150平方米左右。如果下半年以后新建的楼盘90平方米以下的户型占到70%以上，将导致最高端产品的缺乏，从而也将引致价格上升。但是，在理论的角度预测之外，还有很多市场的因素。下半年，别墅、大户型究竟会不会涨价？涨价幅度是否超出房价上涨的正常比例？更多取决于开发商的销售策略。

悬疑5 二手房市场活跃？

新政出台之后，有业界人士预测，二手房市场将趋活跃。从投资成本考虑，五年才能免营业税交易的政策，让不少投资者打消了封盘的想法，而为了保证利润，卖方会提升房价以转嫁税收压力。预计经历一两个月市场观望期后，二手房市场供应量和价格都将有所上涨。

此外，“90平方米大限”使在郊区住大房的需求被抑制，在城里租房或者购置二手房成了一种务实的选择。

下半年，成都二手房市场能否很快走出观望期，迎来真正的回暖？

悬疑6 小地块供应 土地单价走高？

“国六条”提出，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用……科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

今年成都市将缩小单宗土地供地规模，大多数地块面积将控制在200 亩以下，以满足中小开发商及各类投资商的需求，鼓励开发各种档次楼盘。同时，对出让的土地限定动工开发时间，通常在半年以内；并规定了项目建成期限，一般为两年。随着下半年中小地块的推出，更多的疑问开始产生：推出的单宗土地规模有限，土地拍卖的门槛降低，更多企业涌入后，土地的单价会不会再度走高？因总价大大降低，中小开发商会否顺利拿地，迎来生存的契机？