奥运楼市行情已被严重透支

提要：举办奥运会对中国楼市的影响如何？楼市、尤其是北京的房地产还有没有奥运行情？专家解读认为：早在2001年7月北京获得奥运举办权时，北京楼价起跑的发令枪就打响了，七年时间过去，北京房价上涨幅度超过投入近8倍。目前，北京的房价已回调15%，专家预测：奥运之后，因过度投机而炒高的房价，仍将向理性回归。
     2001年申奥成功 北京楼价应声“起跑”
     2001年7月13日，国际奥委会主席萨马兰奇宣布北京成为2008年奥运会主办城市，从这一刻开始，北京楼价起跑的发令枪打响了。
     作为中国房地产的风云人物，万通集团董事局主席冯仑当时尚身在莫斯科，他在第一时间预言：乘着奥运的东风，北京高档住房的价格涨到2万元/平方米几乎不成问题。而当时，北京CBD(即中心商务区)区域的精装修公寓价格还不到1万元。
     正是基于对奥运的巨大信心，一轮疯狂的“圈地运动”伴随申奥的成功而拉开了序幕。数据显示，从2001年开始，北京市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重被迅猛拉升，窜至五成以上的高位运行，2004年创下了58.27%的历史新高，这远远超过了10%的国际警戒线，也大大高于全国15%左右的平均水平，而在上海，房地产投资率也仅为30%。
     在北京城北，奥运场馆“水立方”西侧的一幢名为“盘古大观”的公寓，目前均价已达6.5万元/平方米。根据21世纪不动产对北京亚奥版块的11个楼盘进行的房价统计显示，短短几年间房价均呈现大幅上扬，其中最高涨幅达到250%，最低涨幅也有75%。不止亚奥区域，整个北京的房价自2006年开始三级跳式飞跃，2006年初，三环内楼盘突破万元；2006年中，四环内楼盘紧跟着冲破万元；而2007年年中，五环内已难觅万元以下的楼盘。
     奥运盛会尚未召开 北京楼价已跌15%
     北京奥运会对楼市的利好究竟体现在哪里？棕榈泉控股有限公司是一个开发高档楼盘的知名开发商，该公司董事局主席曾伟认为：“奥运申办成功后的7年里面，北京市政府投入了1800亿搞基础设施，这些让北京的城市价值获得了快速提升。”
     纵观北京市2002年至2007年商品住宅成交价格走势图可知，2002年到2004年时，北京房价还处于低迷期，随后2005年是一个平稳增长期，2006年开始房价快速增长，2007年进入暴涨期，这样的走势，与北京城市基础设施建设的进展相吻合。
     奥运利好犹在，但出乎很多人意料的是，刮了好几年的奥运风，却在2008年初戛然而止。今年1月份，深圳房价跌到每平方米1.5万元以下，5月份更跌破了每平方米1.2万元，深圳房价下跌近三成，随后从深圳到珠三角，楼市寒流一直蔓延到了上海、北京。
     北京市统计局公布的最新数据显示：今年上半年，北京全市的商品房，销售面积同比下降达47.1%，与此同时，开发商购房送宝马、赠送精装修、特价促销、尾盘直降等等促销手段层出不穷。
     奥运会还未召开，楼市又开始继续降价。21世纪不动产中国区副董事长卢航说：“最近三周，北京一些地方的房价明确地开始往下走了，目前，房价已经有一个将近15%的下降。”
     “拐点”比预期来得早 房价涨幅超投入近8倍
     中国社科院投资与市场研究室主任曹建海说：“原来估计楼市拐点应该出现在2009年1月份，现在看来提前了。这是因为我们的房价，早已透支基础设施建设给老百姓带来的便利性。”
     为了说明高房价已经大大透支了奥运概念，曹建海算了一笔账：从2001年到2008年奥运会前期，北京市与奥运直接相关的基础设施投入约为1800亿元，再加上配套的通信、邮电、道路、教育、绿化、改造等非奥运直接投入，总共达到5000亿元人民币左右，但是截至2007年底，北京市四环内房屋均价已经从2001年的每平方米5000元上涨到了1.5万元，也就是说每平方米上涨了1万元，如果按照北京市1600万常住人口、人均住宅面积25平方米计算，住宅建筑面积共计4亿平方米，这就意味着从2001年以来，北京市房屋住宅的总价值上升了4万亿人民币。
     曹建海指出：“我们总共的投入不过就是5000亿，可住宅价格上涨的幅度已超过了投入的将近8倍，所以可见奥运行情被远远透支了。”
     曹建海认为，过度透支奥运概念的房价意味着大量的泡沫，而一些投机者嗅出了房地产市场的危险，欲甩掉手中的房源脱身，但由于抛盘过多，就出现了滞销的格局，房价便提早步入下跌的行情。
     北京大学房地产研究所所长陈国强(陈国强博客|陈国强新闻)指出，拐点的出现还与国家第二套房贷政策出台、从紧的货币政策和央行的连续多次加息有关，这些政策“卡”住了房地产市场的咽喉，也抑制了部分超前消费和投资性购房需求，“目前，国际、国内的经济面临很多不确定因素，这些也导致我们购房者出现比较明显的观望心态。”
     他国演绎“奥运行情” 暴涨暴跌各不相同